こんにちは。コーシカです。
以前に投稿した記事「サラリーマンを卒業（ＦＩＲＥ）したい人が持つべき習慣１」の続編になります。
パクッて名付けて「７つの習慣」です。
- 生活費を下げる
- お金をためる
- 時間を作る
- 本を読む（不動産投資・ビジネス書など）
- コンテンツを作り、発信する（ブログ・動画など）
- 法人を作る
- 収益不動産を持つ
このうち、１．～３．は前回書きました。
今回は、４．～７．についての説明になります。
６．と７．は、一定の資産が必要になったりとハードルが高いので、後々の目標としていただければと思います。
ちなみに私は、一定の資産があったので現在７．の段階です。２年前（２０１８年）に法人を立ち上げて、収益不動産の購入をしました。それからブログを書くという順序で進めています。
卒サラの目安であるキャッシュフロー年間１０００万円（月間８０万円）を目指し、現在の進捗３０％くらいといったところ。
そのような自身の経験を踏まえて、解説していきます。
脱サラ・卒サラを目指す方々、ぜひ参考にしてください。
サラリーマンを卒業（ＦＩＲＥ）したい人が持つべき習慣２｜勉強して発信しよう
本を読む（不動産投資の関連書籍）
初心者が不動産投資の勉強するために、一番最初におすすめする教材は本になります。
最低２０冊、できれば１００冊は読みたいところです。
できるだけ多くの本を読むこと
本のメリットは、何と言っても値段が安いこと。１冊１５００円程度として、１００冊買っても１５万円。それでいて、有料セミナーで紹介されるような情報も含まれています。
最初は初心者向けの本・体系的な知識が網羅された本、それから税金など各分野に特化した本を読んでいくといいでしょう。
【参考記事：→初心者におすすめの本リスト】
本の注意点として、執筆・編集などのため、出版するまでに１年くらいかかってしまうので、情報の鮮度が低いことがあります。
また、本は多くの人に売らなければならないため、内容が浅く広くなりがち。深く学びたい分野については、専用の教材を手に入れるなどする必要があります。
【参考記事：→本を読む前に知っておくべき注意点】
動画・ブログは断片的
YouTubeやブログ・不動産投資関連のコラムでも、いろいろな情報は手に入ります。しかし、情報が断片的であったり、商業目的のためサクラがいたりします。初心者がインターネット上の情報だけに頼るのは、あまりおすすめできません。
業者が開くセミナーも、基本は販売目的のものが多いようです。しかし、中には純粋に勉強になるセミナーもありますので、ぜひとも参加してみることをおすすめします。
少なくとも業界の関係者と会うことで、イメージがわいてくるというメリットもあります。
コンテンツを作る（ブログ・動画など）
投資には時間がかかるもの
不動産投資には、時間がかかります。
まずは資金を貯めるところからスタートという人も多いことでしょう。
例えば頭金の５００万円を貯めるとなると、３〜５年はかかるという人が大半ではないでしょうか。
さらに、物件を買ってからも、資金を回収したり・増やしたりするのに時間がかかります。
利回り３０％の超高利回り物件でも、元本を回収するには３年以上。融資を使ったとしても、やはりすぐに回収するのは無理。
売却益を出せれば資金は早く増えますが。物件を安く仕入れて高く売るのは、プロの領域。初心者がいきなり始めるにはハードルが高いもの。やはり時間をかけてコツコツ増やしていくのが着実な投資法と言えるでしょう。
株式のインデックス投資・債権といった金融系の投資も、だいたいは年利３～５％とかなので、時間は必要。とにかく投資には時間がかかるものです。
勉強・経験は”アウトプット”しよう
投資をしている間、お金が増えるのをただ待っているだけではもったいない。この時間にするべきことは、”勉強”です。
そして、勉強するからには、何らかの形で”アウトプット”していきましょう。
個人的には、ブログがおすすめ。理由は単純に、手軽だからです。
学んだこと・経験したことを、文章にまとめて写真をつけて公開。撮影・編集が大変な動画と違い、ブログはＰＣかスマホがあれば、基本的にどこでもできます。
ブログのメリットとして、
- 勉強の効率が上がる・考えが整理される
- 仲間を作るきっかけになる
- 広告収入が入る（収益化に成功した場合）
といったものがあります。
せっかくブログを始めるなら、ＦＣ２やアメブロのような無料ブログサービスでなく、自前のサイトを作って運営することをおすすめします。サーバー・ドメイン代として月1000円程度の経費はかかりますが、作った記事は自分の”資産”になります。
しかし実際のところ、広告収入を得られるようになるには時間と忍耐が必要になります、１年がんばって月１万円を達成できれば立派なほうです。どちらかというと、収益そのものよりも、”システム”を作ること・ブログというビジネスを立ち上げることに価値があります。
【悪用厳禁】ブログで経費の幅が広がる
ブログで稼げなかったとしても、不動産投資を始めたあとで”経費の幅が広がる”というメリットがあります。
たとえば、投資がある程度の規模になり、法人化したとします。法人設立の際、会社の定款に”著述業”などと入れることで、理屈上は何でも経費にできることになります。
飲食店でおいしい物を食べたり、好きなものを買ったりといったことでも、ブログにレビュー記事を投稿して広告を貼れば、堂々と経費にできてしまいます。広告収入が１円でもあれば、そのための経費といえます。（あくまで理屈上の話。実際に税務署に認められるかはわかりませんが。）
そのレビュー記事の広告を、誰もクリックしなかったら？
自分で広告をクリックするのもあり。
自分が客になって報酬をもらう、いわゆる「セルフ・アフィリエイト」。
法人を作る（合同会社を設立）
法人の設立について簡単に説明します。
ここでいう法人とは、”合同会社”のことです。株式会社よりも安く作れて、運営も自由で簡単というのが特長。有名どころではアップルやアマゾンも、日本法人は”合同会社”になります。
法務局での登記費用が数万円（最初だけ）、そのほか税理士費用（１５～３０万円くらい）・法人住民税（７万円くらい）が毎年、経費としてかかります。つまり、事業年度が赤字でも黒字でも、合同会社の維持費として年間３０万円くらい必要になります。
法人の特徴を整理すると、
- 維持費として、年間３０万円くらいかかる
- 経費の幅が広がり、個人よりも税務が有利
- 所得税の最高税率は、個人よりも低い
- 個人よりも、金融機関からの信用がある。融資に上限が無い
- 個人とは「別人」なので、会社に副業がバレにくい
- 専業主婦の奥さんを代表社員にすると、扶養家族から外れない
といったものがあります。
これらを踏まえ、個人と法人を総合的に比較する必要があります。そして、法人化する・しないを判断。するのであれば、そのタイミングを検討するという流れになります。
とはいえ、個人から法人化するには登記の移転・不動産取得税の支払いなどといった手間とコストがかかります。規模拡大を目指しているなら、最初から法人にするのが正解です。
物件の持ち方についても、整理してみます。サラリーマンの場合、
- 自分で個人： 本業の年収の上に家賃収入が乗る → 高所得・高税率になる
- 自分で法人： 年間の維持費はかかるが、会社に副業がバレにくい
- 奥さん・個人： 事業所得３８万円で、扶養家族から外れる （扶養手当・健康保険等に影響）
- 奥さん・法人： 扶養家族のまま（法人から受け取る報酬を一定額未満に）
個人で不動産を持っても、住民税を”普通徴収”（給料天引きでなく、納付書で別に支払い）にすることで、会社に知られないようにはできます。ただし、決算が赤字の時には税額が減るため、会社にバレることになります。法人であれば、こういった心配がありませんん。
また、個人・法人にかかわらず、奥さんの所有してしまえば副業にはなりません。
しかしここで、もう一つ注意が。物件購入資金のうち少なくとも自己資金の部分は、自分から奥さんに贈与または貸付ををしたという扱いになります。ここを税務署に突かれると、追加徴税される可能性があります。
例えば、ご主人が貯めた５００万円を使って奥さん所有の不動産を買うというケース。
奥さんに５００万円を贈与したとみなされれば、贈与税の額は８５万円になります。
または、貸したのであれば「金銭消費貸借契約書」を見せろと。契約書が無いなら、民法に基づいてご主人に年５％の利子を払ったことになる。つまり、５００万円の５％なら２５万円、ご主人は所得隠しをしたことになる。よって、納税の延滞金も含めて○○万円納付しなさい・・・と。
個人から法人に貸す場合は、こういったリスクを避けることができます。
詳しいことは、税理士さんに確認ください。
収益不動産を持つ
不動産投資初心者にとって最後のフェーズです。とはいっても、投資家・資産家としてはスタートライン。
不動産の魅力は、不況・インフレに強く１０年・20年というスパンで安定した収益を期待できるところ。しかも、融資という”レバレッジ”も効きます。
私も持ってみて、世の中がなぜ賃貸アパート・マンションだらけなのか、よくわかります。
会社員・公務員は、属性による融資が引きやすいので有利です。しかしその一方で、会社員・公務員をカモにしようとする悪徳な業者も多くいます。
ババ物件をつかまないよう、しっかり勉強して慎重に購入しましょう。
読者のみなさまの成功を祈っております。
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